Affitti turistici e reati tributari: l’imposta evasa si calcola sul reddito reale, non sugli incassi

Nel diritto penale tributario, la differenza tra ricavo e reddito non è una sottigliezza riservata ai commercialisti.

Può rappresentare la distanza tra un fatto fiscalmente irregolare e un reato, tra il mantenimento di un sequestro milionario e la sua revoca, tra una contestazione tributaria e una più grave accusa di autoriciclaggio.

È precisamente su questa distinzione che interviene la Corte di cassazione con la sentenza della Seconda sezione penale 9 luglio 2026, n. 27133, depositata il 17 luglio 2026.

La Corte ha annullato con rinvio un’ordinanza del Tribunale di Cagliari che aveva confermato il sequestro preventivo disposto nei confronti di un soggetto indagato per dichiarazione fraudolenta mediante altri artifici e autoriciclaggio.

Il principio che emerge dalla decisione è di notevole rilevanza pratica: quando il reddito contestato deriva da un’attività d’impresa, l’imposta evasa non può essere calcolata sui ricavi lordi, ignorando i costi sostenuti per produrli.

Deve essere determinata sul reddito effettivamente imponibile, costituito dalla differenza tra ricavi e costi deducibili.

E se, una volta sottratti i costi, l’imposta evasa scende al di sotto della soglia prevista dalla legge, non viene meno soltanto il reato tributario. Cade anche l’eventuale contestazione di autoriciclaggio fondata sul reimpiego del risparmio fiscale, perché viene a mancare il necessario delitto presupposto.

Il caso: locazioni turistiche, attività d’impresa e sequestro

La vicenda riguardava un’attività di locazione di numerosi immobili destinati a finalità ricettive.

Secondo l’accusa, l’interessato aveva indebitamente qualificato i proventi come redditi fondiari, applicando il regime della cedolare secca, mentre avrebbe in realtà esercitato una vera e propria attività imprenditoriale.

Il sequestro preventivo era stato disposto per importi complessivamente superiori a 1,3 milioni di euro, sul presupposto della configurabilità del delitto di dichiarazione fraudolenta mediante altri artifici, previsto dall’art. 3 del d.lgs. n. 74 del 2000, e del reato di autoriciclaggio.

La difesa aveva articolato due obiezioni fondamentali.

In primo luogo, sosteneva che l’attività non avesse natura imprenditoriale, poiché sarebbe consistita nella semplice concessione in godimento degli immobili, senza l’offerta di servizi ulteriori quali ristorazione, cambio della biancheria, trasporto, guide turistiche o altre prestazioni tipiche delle strutture ricettive.

In secondo luogo, osservava che, anche volendo qualificare quella gestione come attività d’impresa, l’imposta evasa non avrebbe potuto essere calcolata sui ricavi lordi.

Era necessario tenere conto dei costi sostenuti per l’esercizio dell’attività, con la conseguenza che l’imposta effettivamente dovuta avrebbe potuto risultare inferiore alla soglia di punibilità di 30.000 euro prevista dall’art. 3 del d.lgs. n. 74 del 2000.

La Cassazione ha respinto la prima obiezione, ma ha accolto la seconda.

Quando la locazione di immobili diventa attività d’impresa

La Corte ha confermato che anche la locazione di immobili può assumere carattere imprenditoriale quando sia svolta in forma organizzata, professionale e continuativa.

Nel caso esaminato, il Tribunale aveva valorizzato il numero elevato degli immobili, la gestione strutturata dell’attività, il ricambio della clientela, l’impiego di portali telematici e il ricorso a forme di interposizione soggettiva.

La natura imprenditoriale non dipende, dunque, esclusivamente dalla presenza di servizi alberghieri accessori.

Può emergere anche dall’organizzazione complessiva dell’attività, dalle sue dimensioni, dalla continuità e dall’impiego coordinato di mezzi destinati alla produzione del reddito.

Questa parte della decisione è particolarmente importante per il settore degli affitti brevi e delle locazioni turistiche.

La qualificazione fiscale non può essere ricavata soltanto dalla forma contrattuale adottata o dalla denominazione attribuita all’attività. Occorre guardare al modo concreto in cui essa viene svolta.

Quando la gestione assume dimensioni e modalità tipiche dell’impresa, può essere esclusa l’applicazione della cedolare secca, con conseguenze fiscali e, nei casi più gravi, penali.

Ma proprio la qualificazione dell’attività come imprenditoriale impone di applicare coerentemente le regole proprie del reddito d’impresa. E tra queste vi è il principio secondo cui il reddito non coincide con i ricavi.

L’imposta evasa si calcola sul reddito imponibile

Il passaggio centrale della sentenza riguarda la determinazione dell’imposta evasa.

Il Tribunale aveva esaminato la ricostruzione dei ricavi operata dalla Guardia di finanza, senza però rispondere alla specifica deduzione difensiva relativa ai costi dell’attività. In tal modo, aveva finito per assumere come base di calcolo il risultato lordo della gestione.

Per la Cassazione, questo procedimento non è corretto.

Se l’attività viene qualificata come impresa, l’imposta deve essere determinata sul reddito imponibile. Il dato penalmente rilevante non è costituito dalla somma di tutte le entrate, ma dal risultato economico che rimane dopo la deduzione dei costi fiscalmente riconoscibili.

La distinzione non ha soltanto effetti sulla quantificazione del profitto confiscabile.

Incide prima ancora sulla configurabilità del reato, perché l’art. 3 del d.lgs. n. 74 del 2000 subordina la punibilità al superamento di una determinata soglia di imposta evasa.

Calcolare l’imposta sui ricavi, senza considerare i costi, significa alterare la base imponibile e rischiare di attribuire rilevanza penale a un fatto che, secondo la corretta determinazione tributaria, potrebbe collocarsi al di sotto della soglia.

Il diritto penale non può punire un reddito immaginario. Né può trasformare in profitto ciò che, dal punto di vista economico, rappresenta il costo necessario per produrre il ricavo.

I costi non contabilizzati non sono automaticamente irrilevanti

La decisione non introduce, tuttavia, un riconoscimento automatico e forfettario di qualsiasi costo prospettato dall’indagato.

La Cassazione precisa che l’accertamento penale, pur dovendo confrontarsi con le regole tributarie, risponde a finalità e criteri probatori propri. I costi non contabilizzati possono essere considerati soltanto quando siano sostenuti da allegazioni fattuali attendibili, dalle quali sia possibile desumere la certezza o almeno il ragionevole dubbio della loro effettiva esistenza.

Non è quindi sufficiente affermare genericamente che ogni impresa sostiene necessariamente dei costi. Né basta indicare una percentuale astratta ricavata dalle medie di settore, se questa non viene collegata alla concreta attività esaminata.

La difesa deve offrire elementi verificabili: documentazione bancaria, contratti, fatture, spese per manutenzione, utenze, personale, commissioni versate ai portali, costi di gestione, lavori eseguiti sugli immobili e ogni altro dato compatibile con l’attività effettivamente svolta.

Il principio è equilibrato. Da una parte, impedisce che l’imposta evasa venga calcolata su un ricavo meramente lordo. Dall’altra, esclude che i costi possano essere inventati o riconosciuti sulla base di affermazioni prive di riscontro.

La vera questione processuale diventa allora la qualità dell’allegazione difensiva.

La soglia di punibilità è un elemento costitutivo del reato

Il valore della sentenza non si esaurisce nella correzione del calcolo tributario.

La Corte ribadisce che le soglie di punibilità previste dal d.lgs. n. 74 del 2000 appartengono alla struttura del reato.

Non rappresentano una semplice condizione esterna di punibilità, ma un elemento costitutivo della fattispecie.

Questo significa che, se l’imposta evasa non supera la soglia, il reato non è configurabile fin dall’origine.

La differenza è sostanziale.

Non si tratta di un fatto penalmente rilevante che, per una scelta di politica criminale, non viene punito. Si tratta di un fatto che non integra il modello legale del delitto tributario.

Di conseguenza, la corretta determinazione dei costi e del reddito imponibile deve precedere qualsiasi valutazione sul sequestro, sulla confisca e sugli eventuali reati collegati.

Una ricostruzione approssimativa dell’imposta evasa non produce soltanto un errore quantitativo. Può condurre all’applicazione di una norma penale in assenza di uno dei suoi elementi essenziali.

Se cade il reato tributario, cade anche l’autoriciclaggio

La parte più significativa della pronuncia riguarda il rapporto tra il delitto tributario e l’autoriciclaggio.

L’accusa ipotizzava che il risparmio derivante dall’evasione fosse stato successivamente impiegato in attività economiche e immobiliari, con modalità idonee a ostacolarne l’identificazione.

La Cassazione osserva, però, che l’autoriciclaggio richiede necessariamente la provenienza del denaro, dei beni o delle utilità da un delitto precedentemente commesso.

Se, dopo la corretta deduzione dei costi, l’imposta evasa risulta inferiore alla soglia prevista dall’art. 3, il fatto tributario non costituisce reato. Non esiste, pertanto, alcun delitto presupposto dal quale il denaro possa dirsi proveniente.

L’assenza della soglia penale produce così un effetto a cascata: elimina la dichiarazione fraudolenta e, insieme, priva di fondamento l’autoriciclaggio costruito sul risparmio fiscale.

Non può essere riciclato, in senso penalmente rilevante, il provento di un fatto che la legge non qualifica come delitto.

Questo principio assume un’enorme importanza nelle indagini economiche più complesse, nelle quali alla contestazione tributaria vengono spesso affiancati reati ulteriori, capaci di ampliare il perimetro dei sequestri e di aggravare sensibilmente il trattamento sanzionatorio.

La contestazione di autoriciclaggio non può vivere di una propria autonomia narrativa. Deve poggiare su un reato presupposto effettivamente esistente e rigorosamente accertato in tutti i suoi elementi, compreso il superamento della soglia di punibilità.

Le conseguenze sul sequestro preventivo

Il principio affermato dalla Cassazione incide direttamente anche sulla legittimità del sequestro preventivo finalizzato alla confisca.

Nella fase cautelare non è richiesta una prova definitiva della responsabilità, ma deve comunque sussistere il fumus del reato. Il giudice deve verificare che gli elementi disponibili consentano di ritenere concretamente configurabile la fattispecie contestata.

Quando il superamento della soglia dipende dal mancato riconoscimento dei costi, la questione non può essere elusa.

Il Tribunale è tenuto a confrontarsi con le allegazioni della difesa e a spiegare perché i costi debbano essere riconosciuti, esclusi o quantificati in misura diversa. Una motivazione limitata alla ricostruzione dei ricavi non è sufficiente, perché non affronta il dato dal quale dipende la stessa esistenza del reato.

Il sequestro non può diventare il prodotto di un automatismo contabile. Soprattutto quando colpisce somme ingenti, immobili, aziende o disponibilità finanziarie necessarie alla prosecuzione dell’attività, la sua base quantitativa deve essere verificata con particolare rigore.

Il principio oltre il caso degli affitti brevi

Sebbene la vicenda esaminata riguardi la gestione di immobili destinati a locazioni turistiche, il principio affermato dalla Corte ha una portata più generale.

Esso può trovare applicazione in ogni procedimento per dichiarazione fraudolenta o infedele nel quale l’imposta evasa sia stata calcolata assumendo i ricavi come se coincidessero con il reddito.

Riguarda commercianti, professionisti, imprese immobiliari, strutture ricettive, società di servizi e, più in generale, tutti i contribuenti ai quali venga contestata un’attività economica non dichiarata o diversamente qualificata.

In ciascuno di questi casi, il problema non è soltanto stabilire quanto sia stato incassato. È necessario determinare quale parte di quelle somme rappresenti un reddito effettivamente imponibile.

Il diritto penale tributario non può rinunciare alla realtà economica dell’attività. La soglia di punibilità deve essere verificata sul tributo realmente evaso, non su una rappresentazione lorda e artificiale della capacità contributiva.

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La sentenza integrale

Cassazione penale sez. II, 9/07/2026, n. 27133

RITENUTO IN FATTO

1. Con ordinanza del 30/03/2026, il Tribunale di Cagliari rigettava l'appello che era

stato proposto da Ma.Sa. contro l'ordinanza del 23/02/2026 con la quale il G.i.p.

del Tribunale di Cagliari aveva rigettato la richiesta del Ma.Sa. di revocare il

sequestro preventivo che era stato disposto dallo stesso

G.i.p. del Tribunale di Cagliari

a) con decreto del 08/11/2024, con riferimento al fumus dei reati di dichiarazione

fraudolenta mediante altri artifici (art. 3 del D.Lgs. 10 marzo 2000,

n. 74) continuata per gli anni 2018-2022 e di autoriciclaggio continuato;

b) con decreto del 29/09/2025, con riferimento al fumus del reato di dichiarazione

fraudolenta mediante altri artifici in relazione all'anno 2023.

Con tali decreti, era stato rispettivamente disposto

a) con quello del 08/11/2024, il sequestro preventivo finalizzato alla confisca delle

somme di denaro giacenti sui conti correnti e/o dei rapporti finanziari intestati o

riconducibili al Ma.Sa. fino all'importo di Euro 1.241.413,20 e, ove ciò non fosse stato possibile, il sequestro preventivo finalizzato alla confisca per equivalente,

fino a concorrenza del suddetto importo di Euro 1.241.413,20, di beni mobili o

immobili di proprietà del Ma.Sa. o nella sua disponibilità;

b) con quello del 29/09/2025, il sequestro preventivo finalizzato alla confisca delle

somme di denaro giacenti sui conti correnti e/o dei rapporti finanziari intestati o

riconducibili al Ma.Sa. fino all'importo di Euro 147.074,22 e, ove ciò non fosse stato

possibile, il sequestro preventivo finalizzato alla confisca per equivalente, fino a

concorrenza del suddetto importo di Euro 147.074,22, di beni mobili o immobili di

proprietà del Ma.Sa. o nella sua disponibilità.

2. Avverso l'indicata ordinanza del 30/03/2026 del Tribunale di Cagliari, ha

proposto ricorso per cassazione, per il tramite del proprio difensore avv. Ivano Iai,

Ma.Sa., affidato a cinque motivi.

2.1. Con il primo motivo, il ricorrente denuncia, in relazione all'art. 606, comma 1,

lett. b), cod. proc. pen., l'inosservanza e/o l'erronea applicazione dell'art. 3 del

D.Lgs. n. 74 del 2000, degli artt. 25 "e ss." del Testo unico delle imposte sui redditi

(TUIR; D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917) e dell'art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23

(che disciplina la cedolare secca sugli affitti), con riguardo a "difetto degli elementi

costitutivi del delitto di dichiarazione fraudolenta mediante altri artifici e

conseguente difetto di fumus delicti ex art. 321 c.p.p. relativamente al suddetto

reato".

Il Tribunale di Cagliari sarebbe incorso nel duplice errore di

a) qualificare il reddito derivante dalle locazioni degli immobili soggetto a

imposizione come reddito d'impresa, anziché come reddito fondiario, con la

conseguente erronea esclusione dell'applicabilità del regime della cedolare secca

sugli affitti;

b) comunque, nel qualificare lo stesso reddito come reddito d'impresa, avere

omesso di attribuire rilievo ai costi e, quindi, di dedurli dai ricavi.

Secondo il ricorrente, in assenza di tali lamentati errori, come era stato evidenziato

nelle relazioni tecniche dei suoi consulenti fiscali depositate nel corso del giudizio

di merito, l'imposta evasa per ciascuno degli anni in contestazione sarebbe stata

inferiore alla soglia minima prevista dall'art. 3, comma 1, lett. a), del D.Lgs. n. 74

del 2000, con la conseguente insussistenza del reato di dichiarazione fraudolenta

continuato di cui allo stesso art. 3.

2.1.1. Quanto al primo degli errori lamentati, il Ma.Sa. contesta che il reddito delle

locazioni dei suoi immobili derivasse dall'esercizio di un'attività d'impresa avente a

oggetto la locazione di immobili a fini ricettivi, atteso che, "qualora la locazione

(come accaduto nel caso di specie) venga effettuata da persone fisiche in assenza

della fornitura di servizi accessori (servizi che non vengono mai nemmeno

menzionati negli atti d'indagine), i canoni si qualificano fiscalmente come redditi

fondiari", ai sensi dell'art. 25 TUIR, in particolare, come redditi di fabbricati, con la

conseguente applicabilità, anche nel caso di locazioni brevi (ex art. 4 del decreto-

legge 24 aprile 2017, n. 50, conv. con modif. dalla legge 21 giugno 2017, n. 96), del

regime della cedolare secca sugli affitti di cui all'art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011, per

il quale egli aveva pertanto legittimamente optato.

Nel caso di specie, sarebbe emersa "esclusivamente la concessione in godimento

degli immobili senza prestazioni di servizi aggiuntivi (colazione, ristorazione, pulizia

camere, cambio biancheria, messa a disposizione di auto a noleggio o di guide

turistiche o di interpreti (...))".

Il Ma.Sa. argomenta che il locatore può optare per il regime della cedolare secca

anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione a uso

abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, e ribadisce che egli non ha

locato i propri immobili nell'esercizio di un'attività di impresa, con la conseguente

illegittima esclusione dell'applicabilità della cedolare secca, per la quale egli aveva

optato.

2.1.2. Quanto al secondo degli errori lamentati, il Ma.Sa. contesta che, anche a

voler qualificare il reddito derivante dalle locazioni dei suoi immobili quale reddito

d'impresa, al fine di determinare tale reddito, sarebbe stato necessario dedurre

dai ricavi i costi inerenti all'attività dell'impresa.

Rappresenta in proposito che, secondo la relazione del suo consulente tecnico

Francesco Salaris (dottore commercialista e revisore contabile), l'applicazione dei

parametri ISA (indici sintetici di affidabilità fiscale) previsti per l'attività di locazione

immobiliare a fini ricettivi (di cui al codice ATECO 55.20.51) determinerebbe

un'incidenza dei costi sui ricavi del 65%, ciò che comporterebbe la riduzione dei

redditi e, quindi, la riduzione delle imposte al di sotto della soglia di Euro 30.000,00

che è prevista dall'art. 3, comma 1, lett. a), del D.Lgs. n. 74 del 2000 (e, comunque,

a un ammontare inferiore a quello posto a base del sequestro).

In contrasto con quanto esposto, sia il G.i.p. del Tribunale di Cagliari sia il Tribunale

del riesame avrebbero omesso di considerare i costi deducibili, così finendo col

ritenere sottoposto a tassazione il profitto lordo, anziché quello netto, in

violazione del principio di capacità contributiva di cui all'art. 53 Cost.

Tali principi, elaborati nella materia tributaria, sarebbero validi anche in sede

penale, in quanto l'imposta evasa di cui all'art. 3 del D.Lgs. n. 74 del 2000 dovrebbe

essere calcolata sul reddito effettivamente imponibile.

Secondo il ricorrente, i costi avrebbero dovuto "essere riconosciuti anche in

assenza di documentazione analitica, mediante determinazione presuntiva o

forfettaria, eventualmente sulla base delle medie di settore".

2.2. Con il secondo motivo, il ricorrente denuncia, in relazione all'art. 606, comma

1, lett. b), cod. proc. pen., l'inosservanza e/o l'erronea applicazione dell'art. 321,

commi 2 e 3, dello stesso codice, dell'art. 240 cod. pen. e dell'art. 12-bis del D.Lgs.

n. 74 del 2000.

Il Ma.Sa. censura l'"obliterazione, ad opera dell'ordinanza impugnata, dei principi

affermati dalla Corte di Giustizia Tributaria (di primo grado di Cagliari) con la

sentenza n. 781/2025", con la quale tale Corte di giustizia, con riferimento all'anno

2017, ha ritenuto l'erroneità del metodo che era stato utilizzato dall'Agenzia delle

entrate, reputando che il reddito derivante dalla locazione degli immobili del

Ma.Sa. dovesse essere qualificato come reddito di fabbricati e che lo stesso Ma.Sa.

potesse legittimamente optare per il regime della cedolare secca.

Contrariamente a quanto avrebbe ritenuto il Tribunale di Cagliari, dal principio

dell'autonomia delle due giurisdizioni, penale e tributaria, non si potrebbe

"desumere (...) l'assunto secondo cui il sequestro preventivo finalizzato alla

confisca (a tutela dell'Erario) sia completamente impermeabile all'accertamento

del credito erariale nella sede propria, che è quella tributaria".

Deporrebbe, in particolare, in senso contrario a tale assunto il disposto del comma

2 dell'art. 12-bis del D.Lgs. n. 74 del 2000, il quale "andrebbe applicato a fortiori",

atteso che, "nel caso di specie non si è semplicemente richiesta una rateizzazione",

alla quale fa riferimento il suddetto comma 2 dell'art. 12-bis, "ma la Corte di

Giustizia Tributaria ha escluso (in larghissima parte) la stessa sussistenza

dell'evasione".

Secondo il Ma.Sa., pertanto, "i principi affermati dalla Corte di Giustizia Tributaria

nel caso di specie, pena la violazione del contenuto precettivo desumibile dall'art.

12-bis del D.Lgs. n. 74/2000, devono essere applicati quantomeno ai fini della

determinazione degli importi sequestrabili".

2.3. Con il terzo motivo, il ricorrente denuncia, in relazione all'art. 606, comma 1,

lett. b), cod. proc. pen., la violazione e/o la falsa applicazione dell'art. 3 del D.Lgs. n.

74 del 2000 "per difetto di condotte dirette ad ostacolare l'accertamento e ad

indurre in errore l'amministrazione finanziaria", con "conseguente difetto del

fumus delicti ex art. 321 c.p.p. relativamente al suddetto reato e inapplicabilità del

sequestro preventivo".

Secondo il Ma.Sa., né l'opzione per il regime della cedolare secca né "le clausole

contrattuali relative ai rimborsi spese" potrebbero integrare quei mezzi fraudolenti

idonei a ostacolare l'accertamento e a indurre in errore l'amministrazione

finanziaria che sono richiesti ai fini dell'integrazione del reato di dichiarazione

fraudolenta mediante altri artifici, atteso che si tratterebbe "di opzioni (nel caso

della cedolare secca) ovvero di clausole (nel caso dei rimborsi spese) del tutto

palesi e in alcun modo occultate".

2.4. Con il quarto motivo, il ricorrente denuncia, in relazione all'art. 606, comma 1,

lett. b), cod. proc. pen., la violazione e/o la falsa applicazione dell'art. 648-ter.1 cod.

pen. a) "per difetto del reato presupposto", con "conseguente difetto del fumus

delicti ex art. 321 c.p.p. relativamente al suddetto reato e inapplicabilità del

sequestro preventivo"; b) "per difetto della condotta diretta ad ostacolare

concretamente l'identificazione della asserita provenienza delittuosa del denaro".

2.4.1. Sotto il primo dei profili indicati, di cui sub a), il Ma.Sa. deduce che, poiché

sulla base di quanto esposto nei motivi precedenti risulterebbe non essere stata

superata la soglia di Euro 30.000,00 prevista dall'art. 3, comma 1, lett. a), del D.Lgs.

n. 74 del 2000, non sarebbe configurabile il delitto di autoriciclaggio per difetto del

relativo reato presupposto.

2.4.2. Sotto il secondo dei profili indicati, di cui sub b), il Ma.Sa. contesta che i

giudici del merito non avrebbero evidenziato il necessario "quid pluris

dissimulatorio, vale a dire la dimostrata finalità di occultamento della provenienza

della provvista dal reato presupposto".

Non sarebbe "stata dimostrata l'idoneità ex ante della condotta posta in essere a

costituire ostacolo all'identificazione della (asserita) provenienza delittuosa del

bene".

2.5. Con il quinto motivo, il ricorrente denuncia, in relazione all'art. 606, comma 1,

lett. b), cod. proc. pen., la violazione e/o la falsa applicazione dell'art. 321 dello

stesso codice, degli artt. 240, 648-ter.1e 648-quater cod. pen. e degli artt. 3, 12-

bise 12-ter del D.Lgs. n. 74 del 2000, con riguardo all'"applicazione del sequestro

per importi eccedenti il prodotto e/o profitto del reato".

2.5.1. Quanto al profitto del reato di dichiarazione fraudolenta mediante altri

artifici continuata, il ricorrente, nel richiamare i precedenti motivi, deduce che "a)

escludendo il superamento delle soglie di punibilità per i suddetti motivi, non

sarebbe applicabile alcun sequestro; b) finanche ritenendo integrata la fattispecie

di cui all'art. 3 del D.Lgs. n. 74/2000, la quantificazione del profitto sarebbe (...)

contraria alla legge (...) stante l'omessa deduzione di ogni costo dai redditi

(asseritamente) d'impresa".

2.5.2. Quanto al profitto del reato di autoriciclaggio, il Ma.Sa., dopo avere

richiamato i principi affermati da Sez. 6, n. 40672 del 06/11/2025, Luongo, Rv.

289046-01 e Rv. 289046-02, e dopo avere riportato un ampio stralcio della

motivazione di tale sentenza, contesta anzitutto che, nel determinare il profitto del

reato di autoriciclaggio, non sarebbero stati considerati i soli affitti percepiti da

immobili acquistati con proventi di provenienza delittuosa, ma anche,

"incomprensibilmente (difettando qualsiasi nesso di derivazione causale con il

delitto)" "in relazione al pagamento di rate di finanziamenti o mutui, si è tenuto

conto dell'immobile per il quale tali finanziamenti erano serviti, ossia quello in I

nella via (Omissis) (...) e dei canoni percepiti dalla locazione di tale immobile, pari

ad Euro 30.000,00" (pag. 12 dell'ordinanza impugnata, secondo trattino). Cioè, si

lamenta, "canoni relativi ad un immobile che era già stato acquistato con proventi

non contestati e in relazione al quale si ipotizza che i proventi asseritamente illeciti

possano avere contribuito, al limite, al pagamento delle rate di mutuo".

In secondo luogo, il Ma.Sa. contesta che "in relazione ai pagamenti effettuati per

realizzare nuove opere e ristrutturare gli immobili ad uso turistico adibiti ai

residence di "Su Castededdu" e "BEB Piazza Sella 40" sono stati considerati gli

introiti ricavati da tale attività ricettiva, quantificati nell'importo totale di Euro

578.586,29" (pag. 12 dell'ordinanza impugnata, terzo trattino). Cioè, si lamenta, "gli

introiti di Euro 578.586,29 asseritamente ricavati da attività ricettive (residence di

"Su Castededdu" e "BEB Piazza Sella 40") che erano già esistenti ben prima dei fatti

di cui alle contestazioni, soltanto perché (e qui risiederebbe l'incomprensibile

nesso eziologico con l'autoriciclaggio), con i proventi asseritamente derivanti dalla

frode fiscale sarebbero stati effettuati pagamenti per realizzare nuove opere e

ristrutturare gli stessi immobili". Tuttavia, "posto che tali immobili erano

pacificamente suscettibili di essere adibiti alle locazioni, a prescindere da lavori di

ristrutturazione", non sarebbe possibile "sostenere che gli importi delle locazioni

derivino dall'autoriciclaggio semplicemente perché, secondo l'ipotesi accusatoria,

tale delitto avrebbe consentito di effettuare opere di ristrutturazione".

2.5.3. Si sarebbe così determinato un cortocircuito logico-giuridico, atteso che "le

stesse strutture (recte i contratti di locazione delle stesse strutture) sarebbero, per

un verso, fonte dell'evasione fiscale (poiché, secondo le contestazioni elevate al

Ma.Sa., quest'ultimo avrebbe evaso, fraudolentemente, le imposte dovute sui

canoni percepiti); per altro verso, gli stessi identici canoni di locazione

formerebbero, nella loro integralità, il profitto dell'autoriciclaggio", con la

conseguenza che le "stesse "voci"" verrebbero computate più volte nella

determinazione del profitto confiscabile e, "oltretutto, in ordine all'autoriciclaggio,

in totale mancanza di un vincolo di derivazione con il suddetto delitto".

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il primo motivo non è fondato sotto il primo profilo in cui è articolato, mentre è

fondato sotto il secondo profilo.

1.1. Il motivo non è fondato sotto il profilo con il quale il ricorrente ha contestato

che l'attività di locazione di immobili a fini ricettivi fosse stata da lui svolta

imprenditorialmente (punto 2.1.1. della parte in fatto).

Il Tribunale di Cagliari ha qualificato tale attività come d'impresa argomentando

come essa – la quale, secondo quanto era emerso, aveva a oggetto decine di

immobili – fosse esercitata in modo organizzato e continuativo ("con una gestione

strutturata e continuativa con organizzazione di mezzi, turn over di clientela,

utilizzo di portali e interposizioni soggettive") e, quindi, in modo professionale.

Tale qualificazione risulta conforme alla nozione giuridica di attività d'impresa

come esercizio professionale di un'attività economica organizzata ai fini della

produzione o dello scambio di beni e/o servizi, e, essendo fondata su una

valutazione in punto di fatto – che, in quanto tale, spetta al giudice del merito –,

non è censurabile in questa sede di legittimità, tanto meno in sede di ricorso ex

art. 325 cod. proc. pen.

Ne discende che, col qualificare l'attività di locazione di immobili a fini ricettivi

svolta dal Ma.Sa. come d'impresa e con l'escludere, di conseguenza, che a tale

attività fosse applicabile il regime della cedolare secca – esclusione che è prevista

dal comma 6 dell'art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011 e, con riguardo alle locazioni brevi,

dall'art. 4, comma 1, del decreto-legge n. 50 del 2017 –, il Tribunale di Cagliari non

è incorso in alcuna violazione di norme giuridiche, in particolare, delle norme

giuridiche che sono state invocate dal ricorrente, ma ha compiuto una motivata

valutazione di fatto che, in quanto tale, non è censurabile in questa sede, tanto

meno, come si è detto, in sede di ricorso ex art. 325 cod. proc. pen.

1.2. Il motivo è invece fondato sotto il profilo con il quale il ricorrente ha

contestato che il Tribunale di Cagliari, nel qualificare come d'impresa l'attività di

locazione di immobili a fini ricettivi da lui svolta, avrebbe illecitamente determinato

l'imposta evasa sul reddito lordo, giacché avrebbe illecitamente omesso di

dedurre dallo stesso i costi inerenti alla suddetta attività d'impresa (punto 2.1.2.

della parte in fatto).

Con il proprio appello, il Ma.Sa. aveva in effetti dedotto che, anche a qualificare i

redditi in contestazione come derivanti da un'attività d'impresa, l'imposta evasa

avrebbe dovuto essere calcolata applicando la relativa aliquota sul reddito

determinato al netto dei costi inerenti alla suddetta attività.

Il Tribunale di Cagliari, ancorché abbia dato atto di tale specifica deduzione, non

risulta avere motivato in ordine alla stessa.

Esso risulta infatti avere argomentato esclusivamente sulla correttezza della

ricostruzione dei ricavi che era stata operata dalla Guardia di finanza, ma non ha

così considerato che, al fine di calcolare l'imposta evasa – e, quindi, di verificare il

superamento o no della soglia di punibilità di Euro 30.000,00 che è prevista

dall'art. 3, comma 1, lett. a), del D.Lgs. n. 74 del 2000 –, assumono rilievo, sia pure

alle condizioni di cui subito si dirà, i costi inerenti all'attività d'impresa, in quanto

deducibili dai suddetti ricavi, atteso che la stessa imposta deve essere calcolata

non sui ricavi ma sul reddito imponibile, che è dato appunto dalla differenza tra i

ricavi e i costi deducibili.

Si deve peraltro ribadire, quanto alle condizioni in presenza delle quali è possibile

considerare gli stessi costi, che, secondo la Corte di cassazione, in tema di reati

tributari, il giudice, per determinare l'imposta evasa, deve effettuare una verifica

che, pur non potendo prescindere dai criteri di accertamento dell'imponibile che

sono previsti dalla normativa fiscale, subisce le limitazioni che derivano dalla

diversa finalità dell'accertamento penale e dalle regole che lo governano, con la

conseguenza che i costi deducibili non contabilizzati devono essere considerati

solo se sono suffragati, quanto meno, da allegazioni fattuali da cui desumere la

certezza o, comunque, il ragionevole dubbio della loro esistenza, essendo

legittimo inferire l'inesistenza di quelli la cui consistenza si fonda su mere

asserzioni, prive di collegamento con gli elementi istruttori (Sez. 3, n. 14821 del

11/12/2024, dep. 2025, Tarricone, Rv. 287860-01; Sez. 5, n. n. 40412 del

13/06/2019, Tirozzi, Rv. 277120-01; Sez. 3, n. 37094 del 29/05/2015, Granata, Rv.

265160-01).

L'ordinanza impugnata deve pertanto essere annullata, con rinvio, per un nuovo

giudizio, al Tribunale di Cagliari, competente ai sensi dell'art. 324, comma 5, cod.

proc. pen.

2. L'esame degli ulteriori motivi resta assorbito dall'accoglimento del secondo

profilo del primo motivo, atteso anche che, qualora l'evasione fiscale dovesse

risultare "sotto soglia", non sarebbe configurabile non solo il reato di cui all'art. 3

del D.Lgs. n. 74 del 2000 ma neppure il reato di autoriciclaggio del denaro

proveniente dalla stessa evasione, in quanto ne difetterebbe il necessario reato

presupposto per l'assenza, ab origine, di rilievo penale del fatto tipico, atteso che

le soglie di punibilità che sono previste dal D.Lgs. n. 74 del 2000 rientrano tra gli

elementi costitutivi del reato tributario (Sez. 2, n. 11986 del 18/02/2021, Festa, Rv.

280995-01).

P.Q.M.

Annulla l'ordinanza impugnata e rinvia per nuovo giudizio al Tribunale di Cagliari

competente ai sensi dell'art. 324, co. 5, c.p.p.

Così deciso in Roma il 9 luglio 2026.

Depositato in Cancelleria il 17 luglio 2026.