Ordine di demolizione e prima casa: quando salute e famiglia non bastano a bloccarlo (Cass. Pen. n. 105/26)

Con la sentenza n. 105 del 2026, la Corte di Cassazione chiarisce il seguente principio: il decorso del tempo, l’utilizzo dell’immobile come abitazione principale e la presenza di problemi di salute o disabilità non fanno nascere alcun diritto a permanere in un immobile abusivo.

Il caso riguardava un ordine di demolizione relativo a un manufatto abusivo realizzato alla fine degli anni ’90 e divenuto, nel tempo, l’abitazione stabile della ricorrente e del suo nucleo familiare, con documentate condizioni di salute e disabilità.

Dopo oltre vent’anni dalla definitività della condanna, la difesa aveva chiesto la sospensione o il blocco dell’esecuzione invocando l’art. 8 CEDU (diritto al rispetto della vita privata e familiare).

La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando l’ordine di demolizione.

Il principio: il tempo non crea un affidamento legittimo

La Corte ribadisce un orientamento ormai consolidato: il lungo decorso del tempo non trasforma una situazione illegittima in una posizione giuridicamente tutelabile.

Chi è destinatario di un ordine di demolizione:

• non può invocare l’inerzia dell’amministrazione o della procura;

• non matura un affidamento legittimo sulla permanenza nell’immobile;

• resta obbligato al ripristino della legalità urbanistica anche a distanza di molti anni.

Prima casa e abuso edilizio: distinzione netta

Un punto centrale, spesso frainteso nella prassi, è che: prima casa non equivale ad abuso edilizio di necessità.

La Corte chiarisce che l’abuso di necessità:

• è ipotesi eccezionale;

• richiede una reale condizione di indigenza, da provare;

• non è configurabile in assenza di dati economici (es. ISEE);

• è incompatibile con immobili di dimensioni o caratteristiche non minime.

Nel caso esaminato, l’immobile era una villetta unifamiliare e non risultava documentata alcuna situazione di povertà.

Salute, disabilità e demolizione

Anche le condizioni di salute, pur rilevanti, non sono di per sé sufficienti a bloccare l’ordine di demolizione.

Secondo la Cassazione:

• le patologie croniche o stabilizzate non impediscono automaticamente il trasferimento;

• la tutela della salute non coincide con il diritto a restare in un immobile abusivo;

• la normativa edilizia mira proprio a garantire ambienti sicuri e conformi, anche per i soggetti fragili.

Il giudice dell’esecuzione non è tenuto a verificare d’ufficio l’esistenza concreta di soluzioni abitative alternative, soprattutto quando l’interessato ha avuto decenni di tempo per attivarsi.

Art. 8 CEDU: il bilanciamento non legittima l’abuso

La Corte conferma che l’art. 8 CEDU impone un controllo di proporzionalità, ma precisa un punto decisivo: il bilanciamento tra interesse pubblico e vita familiare non può mai tradursi nella legittimazione di una situazione abusiva consapevole.

Quando:

• l’abuso è noto;

• il soggetto ha avuto tempo per regolarizzare o trovare alternative;

• non ricorrono condizioni di necessità estrema,

prevale l’interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica.

La sentenza integrale

Cassazione penale sez. III, 18/12/2025, (ud. 18/12/2025, dep. 02/01/2026), n.105

RITENUTO IN FATTO

1. Con ordinanza del 10 settembre 2025, la Corte d'Appello di Napoli rigettava l'opposizione all'ordine di demolizione proposta nell'interesse di Ga.Fr., ordine emesso dalla Procura generale presso la Corte d'Appello di Napoli e relativa al manufatto di cui alla sentenza emessa dalla medesima Corte d'Appello in data 14 giugno 2001, irrevocabile in data 16 ottobre 2011.

2. Avverso la predetta ordinanza ha proposto ricorso per cassazione il difensore di Ga.Fr., deducendo due motivi, di seguito enunciati nei limiti strettamente necessari per la motivazione ex art. 173, disp. Att. cod. proc. pen.

2.1. Deduce, con il primo motivo, il vizio di motivazione anche sotto il profilo dell'omessa pronuncia sui motivi proposti al giudice dell'esecuzione.

In sintesi, si sostiene che l'ordinanza della Corte d'Appello non si addentra nei rilievi prospettati in sede di incidente di esecuzione, offrendo una motivazione carente e non idonea a riscontrare le doglianze. In particolare: (i) non vi sarebbe un confronto puntuale con la documentazione sanitaria depositata, né una valutazione sulla impossibilità (per ragioni di salute e invalidità) di lasciare l'immobile attuale; (ii) l'ordinanza valorizza il tempo trascorso (24 anni) e la presunta mancata attivazione della ricorrente, ma non spiega perché le patologie cronicizzate non osterebbero, in concreto, a un trasloco verso un'abitazione idonea (con "adeguata barriera architettonica"), né verifica la reperibilità reale di tale soluzione in relazione al nucleo familiare. Il G.E. avrebbe inoltre omesso di pronunciarsi su aspetti specifici: (i) le esigenze abitative contingenti della ricorrente; (ii) la situazione sanitaria della ricorrente e della figlia (invalidità, patologie, necessità strutturali); (iii) la richiesta di sospensione dell'ordine di sgombero correlata allo stato di salute e alle condizioni abitative.

Tali omissioni vengono qualificate come vizi di motivazione e/o di mancato esame di punti decisivi, idonei a integrare l'art. 606, lett. e) cod. proc. pen., poiché l'ordinanza non esporrebbe la ragione del rigetto in relazione agli elementi prospettati e documentati. Infine, il ricorso evidenzia che il giudice dell'esecuzione avrebbe potuto e dovuto attivare accertamenti opportuni (es. verifiche sulla concreta possibilità di reperire un alloggio compatibile con le esigenze sanitarie e strutturali), prima di affermare l'assenza di impedimenti al trasloco. La mancata attivazione viene, dunque, posta a fondamento del difetto di motivazione.

2.2. Deduce, con il secondo motivo, il vizio di violazione di legge in relazione all'erronea applicazione dell'art. 8 CEDU.

In sintesi, il ricorso incentra la seconda macrocensura sull'erronea applicazione dell'art. 8 CEDU (right to respect for private and family life and home), deducendo che il G.E. non avrebbe svolto il necessario scrutinio di proporzionalità tra l'interesse pubblico all'esecuzione dell'ordine di demolizione (ripristino della legalità urbanistica) e il pregiudizio arrecato al diritto al domicilio/vita privata della ricorrente e del nucleo familiare. La difesa richiama a sostegno del proprio assunto sia giurisprudenza di legittimità che convenzionale e, in particolare: (i) Sez. III, sentenza n. 423 del 14.12.2020, che - come riportato nel ricorso - assume la forza vincolante dell'orientamento consolidato della Corte EDU e impone il rispetto del principio di proporzionalità nell'attuazione degli ordini di demolizione quando l'immobile sia abituale abitazione di una persona; il ricorso indica anche i markers di valutazione (consapevolezza della violazione, età dei residenti, condizioni socioeconomiche, salute); (ii) Sez. III, n. 3482/2023, richiamata quale arresto più recente rispetto a quelli considerati dal G.E. secondo la difesa; (iii) Corte EDU, 17.10.2013, Winterstein ed altri c. Francia, evocata per sottolineare che misure ablative o esecutive incidenti sull'abitazione richiedono un rigoroso test di necessità/proporzionalità.

In definitiva, la censura di violazione di legge è articolata nel sostenere che il G.E. avrebbe disapplicato o mal applicato l'art. 8 CEDU e la relativa giurisprudenza "consolidata", omettendo di misurare gli effetti dell'esecuzione sulle condizioni concrete della ricorrente (invalidità, patologie, unica dimora, difficoltà economiche). Il ricorso denuncia che l'ordinanza si sia concentrata sulla mancata dimostrazione dell'impossibilità di reperire una nuova sistemazione, senza valutare (né far verifiche) sulle restrizioni oggettive derivanti dalle condizioni sanitarie e dalle esigenze strutturali dell'alloggio.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso, trattato cartolarmente secondo il rito previsto dall'art. 611, cod. proc. pen., è inammissibile.

2. Entrambi i motivi - che meritano congiunta trattazione, attesa l'intima connessione dei profili di doglianza ad essi sottesa - si espongono al giudizio di inammissibilità.

2.1. L'ordinanza impugnata, invero, risponde in maniera adeguata e puntuale alle richieste articolate in sede di incidente di esecuzione da parte dell'allora opponente.

L'ordinanza, in particolare, riguarda l'incidente di esecuzione proposto da Francesca Ga.Fr. avverso l'ordine di demolizione di un manufatto abusivo, emesso dalla Procura Generale di Napoli in esecuzione della sentenza definitiva n. 5670/00 (Corte d'Appello di Napoli, 14.06.2001, irrevocabile dal 16.10.2001). La difesa della ricorrente aveva fondato l'istanza su diversi elementi: (i) l'immobile, ultimato nel 1999, è abitato stabilmente dalla Ga.Fr. e dal suo nucleo familiare; (ii) nel 2004 la Ga.Fr. ha presentato domanda di condono edilizio ai sensi della legge n. 326/2003, pagando oneri e oblazione per circa 50.000 euro; (iii) a seguito dell'ingiunzione a demolire, la Ga.Fr. era stata autorizzata all'autodemolizione, ma non vi ha provveduto, giustificando l'inottemperanza con sopravvenute difficoltà economiche e gravi condizioni di salute proprie e della figlia Ma. (disabile, sottoposta a plurimi interventi chirurgici anche all'estero); (iv) la difesa, infine, ha invocato l'art. 8 CEDU (diritto al rispetto della vita privata e familiare) e la giurisprudenza di legittimità e della Corte EDU, chiedendo un bilanciamento tra l'interesse pubblico al ripristino dei luoghi e la tutela della vita privata e familiare.

2.2. La Corte d'Appello, dopo aver richiamato il parere negativo della Procura Generale, ha respinto la richiesta, motivando come segue. Anzitutto, quanto al principio di proporzionalità e alla richiamata giurisprudenza della Corte EDU e di legittimità, la Corte d'Appello ha ricordato che il giudice dell'esecuzione deve rispettare il principio di proporzionalità nell'attuazione dell'ordine di demolizione di un'abitazione abusiva, come elaborato dalla Corte EDU (sentenze Ivanova e Cherkezov c. Bulgaria, 21/04/2016; Kaminskas c. Lituania, 04/08/2020) e recepito dalla Cassazione (Sez. 3, n. 423 del 14/12/2020, dep. 2021, Leoni, Rv. 280270 - 01; Sez. 3, n. 15141 del 20/02/2019, Pignalosa, non mass.). Occorre quindi valutare caso per caso, bilanciando il diritto all'abitazione ex art. 8 CEDU e l'interesse pubblico al rispetto della legalità edilizia. Nella valutazione concreta, poi, ricorda la Corte d'Appello, il giudice deve considerare: (i) la consapevolezza dell'illiceità della condotta da parte dell'interessato; (ii) il tempo a disposizione, dopo la definitività della sentenza, per ottenere la sanatoria o trovare una soluzione abitativa alternativa; (iii) le condizioni di salute e socioeconomiche, solo se rilevanti ai fini del principio di proporzionalità.

2.3. Orbene, facendo coerente applicazione delle surrichiamate coordinate ermeneutiche, la Corte d'Appello, nella valutazione del caso concreto, ha rilevato che: (i) la Ga.Fr. era consapevole dell'illiceità, avendo presentato domanda di condono e chiesto l'autodemolizione; (ii) sono trascorsi 24 anni dal passaggio in giudicato della sentenza, senza che la ricorrente abbia mostrato serio interesse a risolvere la questione abitativa; (iii) il lungo decorso del tempo non può fondare un legittimo affidamento a favore del condannato; (iv) non risulta documentata una situazione di povertà (assenza di ISEE), né si configura un "abuso edilizio di necessità"; l'immobile è una villetta unifamiliare di notevoli dimensioni; (v) le condizioni di salute, pur documentate, sono cronicizzate e non impediscono il trasferimento in altra abitazione idonea; (vi) la tutela della salute, secondo la giurisprudenza di legittimità (Sez. 3, n. 48820 del 02/11/2023, F., Rv. 285756 - 02; Sez. 3, n. 31963 del 15/05/2024, Arcucci ed altro, non mass.), richiede che i soggetti fragili siano posti in ambienti conformi alla normativa edilizia, che garantisce anche il loro benessere.

2.4. Alla luce del richiamato apparato argomentativo, la decisione non merita censura.

Ed invero, la Corte d'Appello ha correttamente applicato i principi elaborati dalla Corte EDU e da questa Corte. Anzitutto, ha effettuato un bilanciamento tra interesse pubblico e diritti individuali, valutando le circostanze concrete (consapevolezza dell'abuso, tempo trascorso, condizioni economiche e di salute). In secondo luogo, ha escluso la sussistenza di un affidamento legittimo o di un abuso edilizio di necessità. Infine, ha richiamato la giurisprudenza nazionale e convenzionale, applicando il principio di proporzionalità in modo conforme agli standard europei e nazionali.

2.5. Non sono infatti ravvisabili i vizi motivazionali di omessa motivazione o di motivazione contraddittoria o manifestamente illogica dedotti. Del resto, in tema di adempimento dell'obbligo della motivazione, il giudice di merito, per non sottrarsi a tale obbligo, nel dar conto del proprio convincimento, non è tenuto ad esaminare ed a confutare tutti gli argomenti prospettati dalle parti a sostegno della richiesta di una decisione diversa, essendo sufficiente che egli dica succintamente e chiaramente perché ha emesso una pronuncia anziché un'altra, senza incorrere nella violazione di specifiche norme di legge e senza infrangere lo schema logico su cui ha impostato il provvedimento (tra le tante: Sez. 1, n. 7847 del 02/05/1997, Polimeni, Rv. 208261 - 01).

2.6. Il provvedimento riconosce invero la presenza di patologie, ma le qualifica come "ormai cronicizzate" e ritiene, dunque, con motivazione non manifestamente illogica, che non impediscano il trasloco in altra abitazione dotata di adeguata barriera architettonica. La Corte, inoltre, osserva che, dal passaggio in giudicato della sentenza (24 anni), la ricorrente non ha mostrato alcun serio interesse a risolvere la questione abitativa, avendo avuto tutto il tempo per trovare una nuova sistemazione. La Corte d'Appello, ancora, richiama puntualmente la giurisprudenza di legittimità e della Corte EDU, affermando la necessità di bilanciare il diritto all'abitazione con l'interesse pubblico, ma conclude, con argomentazioni altrettanto immuni da censure, che nel caso concreto non sussistano elementi per derogare all'ordine di demolizione. Infine, la Corte d'Appello rileva l'assenza di documentazione ISEE attestante una situazione di povertà e nega, con motivazione coerente con le emergenze processuali, la configurabilità di un "abuso edilizio di necessità".

2.7. Il provvedimento impugnato risponde dunque alle critiche sollevate nel ricorso, non potendo tuttavia seguirsi la linea difensiva, la quale ritiene che l'ordinanza abbia risposto alle doglianze difensive in sede di esecuzione in modo giudicato insufficiente e non approfondito.

In particolare, sulle condizioni di salute, la Corte considera le patologie come non ostative al trasloco, non dovendosi correttamente estendersi l'indagine (e, quindi, approfondire, come richiesto dalla difesa) all'esistenza effettiva di soluzioni abitative alternative compatibili con le esigenze specifiche della ricorrente e della figlia, soluzioni peraltro non ricercate da ben 24 anni dalla ricorrente.

Quanto alle esigenze abitative, la Corte ritiene correttamente che il lungo tempo trascorso sia sufficiente per escludere la sussistenza di un affidamento legittimo sulla permanenza nell'immobile abusivo. Con particolare riferimento a tale ultimo profilo, la giurisprudenza della Corte di cassazione è costante nell'affermare che il titolare di un immobile abusivo, destinatario di un ordine di demolizione, non può vantare alcun affidamento legittimo sulla possibilità di permanere all'interno dell'immobile, anche se sia trascorso un lungo periodo di tempo dalla condanna per abuso edilizio. Questa posizione trova fondamento innanzitutto nella natura stessa dell'illecito edilizio, che si configura come una violazione permanente dell'assetto urbanistico e della legalità pubblica. L'interesse dello Stato al ripristino della legalità urbanistica e ambientale è considerato prevalente rispetto a qualsiasi situazione di fatto che si sia consolidata nel tempo. In altre parole, il decorso degli anni non può trasformare una situazione di illegittimità in una posizione tutelabile dall'ordinamento.

2.8. La Corte di cassazione, con numerose pronunce (tra cui Sez. 3, n. 423 del 14/12/2020, dep. 2021, Leoni, Rv. 280270 - 01; Sez. 3, n. 5822 del 18/01/2022, D'Auria, Rv. 282950 - 01), ha chiarito che il destinatario dell'ordine di demolizione non può maturare, sulla propria inerzia, un affidamento legittimo sulla permanenza all'interno dell'immobile abusivo. L'intervento dello Stato, attraverso l'esecuzione coattiva dell'ordine di demolizione, rappresenta infatti il rimedio all'omesso adempimento volontario da parte del soggetto obbligato. Pertanto, il semplice trascorrere del tempo non può costituire motivo di legittimazione della permanenza nell'immobile abusivo, né può impedire l'esecuzione della misura demolitoria.

2.9. Anche la richiamata giurisprudenza della Corte Europea dei Diritti dell'Uomo (CEDU) ha riconosciuto la necessità di bilanciare il diritto all'abitazione con l'interesse pubblico al rispetto della normativa edilizia. Tuttavia, tale bilanciamento non può mai tradursi nella legittimazione di una situazione di illegalità, soprattutto quando il soggetto destinatario dell'ordine abbia agito con piena consapevolezza della violazione, come avvenuto nel caso in esame essendo ciò stato oggetto di accertamento divenuto irrevocabile.

2.10. In conclusione, il principio che si ricava dalla normativa e dalla giurisprudenza è chiaro: il titolare di un immobile abusivo non può invocare il decorso del tempo come fonte di affidamento legittimo sulla permanenza nell'immobile, né può opporsi all'esecuzione dell'ordine di demolizione sulla base di una presunta stabilizzazione della propria posizione. L'interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica e ambientale resta prevalente e insuscettibile di essere superato da situazioni di fatto consolidate, salvo casi eccezionali di tutela di diritti fondamentali, da valutarsi secondo il principio di proporzionalità.

2.11. Infine, sul principio di proporzionalità, la Corte d'Appello richiama i principi convenzionali e di legittimità, applicandoli in modo coerente (come del resto evidenziato anche dal PG, richiamando anche la recente sentenza della Corte EDU Saliba c. Malta dell'8 novembre 2005, cui può senz'altro aggiungersi anche l'altrettanto recente sentenza della Corte EDU Ayala Flores c. Italia del 23 ottobre 2025), valorizzando la consapevolezza dell'illiceità della condotta e la mancanza di iniziative concrete per risolvere la questione abitativa.

3. Sulla base delle considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che il ricorso debba dichiararsi inammissibile con conseguente onere per il ricorrente, ai sensi dell'art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento.

Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza "versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità", si dispone che il ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di Euro 3.000,00 in favore della Cassa delle Ammende.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di Euro tremila in favore della Cassa delle ammende.

Così è deciso in Roma, il 18 dicembre 2025.

Depositata in Cancelleria il 2 gennaio 2026.